Новый подход к самовольным постройкам

Новые правила

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д., поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: "Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма". Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об "особых" зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек "самовольными" более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Закон № 301924-7 "О внесении изменений в часть I ГК и ст. 22 ФЗ "О введении в действие части I ГК".

Эксперты "Право.ru": нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры , говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: "Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора". Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm . Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: "То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону". С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: "Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота". Еще одно позитивное нововведение – установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие "самоволок", которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Noerr : "Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов". Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: "Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования". Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов. 

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос – распространяется ли понятие "самовольное строительство" на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из Павлова и партнеры . К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда – приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Dentons . По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам. О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал "Комсомольской правде" глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: "Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы". После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением. Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк. 

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности. Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: "Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны". При этом суд подтверждал, что "самострой" появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.  

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной "самоволкой". Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В п. 26 этого документа указано, что "отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку". Вместе с тем в п.5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки. 

У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной 2014 года ("Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством"). В  документе ВС задал вектор рассмотрения подобным спорам. Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях. Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту. Под такой случай подпадает даже пристроенный балкон, что ВС отдельно подчеркнул в определении № 18-КГ17-198.

Но наиболее существенно правовые "пробелы" 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена "в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения". Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно. Верховный суд признал законным постановление правительства столицы от 8 декабря 2015 года "О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы" № 829, на основании которого и демонтировали здания предпринимателей. А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями.

Источник: https://pravo.ru/story/204327/?desc_autoload=