Двойная продажа недвижимости

Как разрешать спор, если один и тот же объект недвижимости продан дважды двум разным лицам. В деле №48-КГ20-13-К7 ВС РФ разъяснил о том, какие требования могут предъявлять покупатели спорной недвижимости к продавцу. Сама ситуация достаточно необычная, так как собственник земельного участка в 2011г. продал сначала земельный участок одному лицу, который не зарегистрировал переход права. И только в 2019г. обратился в суд для признания договора состоявшемся. Но в том же 2011г. земельный участок был еще раз продан организации, которая разделила его и перепродала под застройку. 

В силу 398 ГК РФ покупатель имеет право требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, как в данном случае. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

При указанных обстоятельствах "незарегистрированный покупатель" считая себя собственником земельного участка вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Но в п. 58 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.10 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что вещь на которую "покупатель" хочет признать право собственности должна находится в его владении.
 
Тогда при отсутствие вещи в собственности продавца и отсутствии вещи во владении "незарегистрированного покупателя" у последнего есть возможность требовать от продавца возмещения убытков, причиненных неисполнением договора, как это указанно в абзаце третьем п. 26 постановления Пленума ВС РФ от 24.04.16 года № 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств". При этом право собственности "зарегистрированного покупателя" нарушено не будет.

Проскурин Вадим